不動産価格の決まり方：なぜ同じエリアで値段が違うのか？

公開日：2025年6月15日

はじめに

「どちらも駅徒歩5分なのに、なぜこのマンションは1,000万円も高いのか？」
「築年数は同じなのに、こんなに安くて大丈夫なの？」
不動産情報サイトを眺めていると、こうした価格差に違和感を覚えることがあるでしょう。
同じエリア、似た条件に見えても、実際にはさまざまな要因が価格に影響を与えています。
本記事では、不動産価格の決まり方と価格差が生じる理由について、具体的なポイントを解説していきます。

1. 不動産価格の基本構造（土地＋建物）

まず、不動産価格は大きく分けて「土地価格」と「建物価格」の合計です。

土地価格：そのエリアの地価、公示価格、路線価などに基づいて評価
建物価格：築年数、構造、延床面積、設備仕様などから算出

新築であれば建物価格は明確ですが、中古住宅になると建物の価値は経年で減少する（減価償却）ため、土地の比重が相対的に大きくなります。
また、マンションでは「敷地権」として土地の持分があるため、建物単体での価格評価に比べて少し複雑です。

💡 不動産価格を見るときは「土地」と「建物」に分けて考えることが、価格の妥当性を見極める第一歩です。

2. 立地条件による価格差（駅距離・周辺環境）

「駅から徒歩〇分」という表記は、価格に非常に大きな影響を与えます。徒歩1分違うだけで数十万円〜百万円単位で価格差が出ることもあります。

また、以下のような周辺環境も重要です：

スーパー、コンビニ、学校、病院が近いか
幹線道路沿いや騒音・振動のある立地ではないか
坂道が多い、日影エリアなどの物理的条件
治安・自治体の評判・学区などのソフト面

一見同じ「駅徒歩5分」でも、駅出口の方向や周囲の環境次第で生活のしやすさに大きな差が出るため、価格にも反映されます。

💡 立地の評価は「地図上の距離」だけでなく、周辺環境や生活利便性を含めて総合的に判断しましょう。

3. 建物の築年数・構造・間取りの影響

中古物件では「築年数」による価格差が顕著です。
一般的に築10年以内の物件は高値が付きやすく、それ以降は築年に応じて価格が徐々に下がっていきます。

ただし、同じ築年でも以下のような違いが影響します：

構造：鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨造（S）などは木造より耐久性が高く、価格も高め
間取り：人気の2LDK・3LDKで効率的な間取りは評価されやすい
リフォーム歴：内装・設備の更新があると価格が上がる傾向

また、同じマンションでも低層階と高層階、角部屋と中部屋で価格に差が出ます。

💡 築年数だけでなく、構造や間取り、リフォーム履歴も価格判断の重要な手がかりになります。

4. 日照・眺望・方角など“住み心地”の価値

不動産は「住んでみて初めてわかる快適性」も大きな価値を持ちます。以下のような条件が価格に影響します：

南向き・角部屋：日当たり・風通しが良く、人気が高い
眺望：高層階で抜けた景色が見えるとプレミアがつく
隣接する建物：日影になっている・圧迫感があるとマイナス

これらは物件検索サイトのスペックだけでは見えにくい部分ですが、実際の取引価格には確実に影響します。

💡 日照や眺望といった“感覚的な快適さ”も、不動産価格に反映される大事な要素です。

5. 管理状態や共用部分（マンション）の違い

マンションにおいては「共用部の管理状態」も価格に大きな差を生みます。

エントランスやゴミ置き場が清潔に保たれているか
エレベーターやオートロックの設備状況
管理組合がしっかり機能しているか（長期修繕計画、積立金残高）

管理状態が良いマンションは資産価値が維持されやすく、買い手の安心感にもつながるため価格が高くなりがちです。

💡 管理の良し悪しは建物の見た目や資産価値に直結。現地見学時に共用部の状態を必ずチェックしましょう。

6. 同一マンション内でも価格が異なる理由

意外に思われるかもしれませんが、同じマンションでも部屋ごとに価格差があります。要因は以下の通りです：

階数の違い：高層階ほど眺望・採光が良く価格が高い
方角：南・東向きが好まれる傾向
角部屋・専用庭付き・ルーフバルコニー付き：希少性がある
リフォーム履歴の有無：内装が新しければ価値が上がる

そのため、同じ築年・面積でも数百万円の価格差が出ることもあります。

💡 同一マンション内でも「部屋の個性」が価格に反映されます。細かな条件まで比較検討を。

7. 市場の動き・時期による価格変動

不動産市場は経済状況や需給バランスによって常に動いています。

金利が低ければ住宅ローンが組みやすく、買い需要が高まり価格上昇
インフレや建築コスト高騰の影響で新築価格が上がると、中古価格も連動
相場が下落傾向の時期は、売り急ぎによる価格調整も発生

また、引越し需要が多い時期は、売出し価格が強気になりやすい傾向があります。

💡 市場環境と季節要因は価格に直結。不動産は「タイミング」も重要な判断材料です。

8. 売主の事情と価格設定（売り急ぎ・相続など）

売主側の事情によっても、価格が大きく変わることがあります。

売り急ぎ：早期売却を希望する場合、相場より安く設定されることも
相続物件：相続人が現金化を急ぐケースでは安値で売られることも
賃貸中のオーナーチェンジ物件：利回り重視で価格が調整される

価格の裏には「売主のストーリー」があることを知っておくと、交渉の余地が見えてくることもあります。

💡 売主の事情は価格設定に強く影響。背景を読み解くことで有利な交渉材料になることも。

9. 実勢価格・査定価格・売出価格の違い

不動産価格には複数の「価格」が存在し、それぞれに違いがあります：

実勢価格：実際に取引が成立した価格（レインズや不動産会社が参考にする）
査定価格：不動産会社が「このくらいで売れるだろう」と予測した価格
売出価格：売主が希望して出す価格。相場より高めに設定されることも

物件探しをする際は、「売出価格」だけで判断せず、「実勢価格」とのギャップを意識することが大切です。

💡 表面上の価格だけでなく「実際にいくらで売れているか」を把握することが、正しい相場感を持つカギになります。

まとめ：価格差の背景を知って納得の判断を

不動産の価格は、単に「エリア」や「築年数」だけでは決まりません。
土地・建物の特性、日照や眺望、管理状態、売主の事情、市場の動向…さまざまな要素が絡み合って、最終的な価格が決まります。
同じ駅距離、似た広さでも価格差があるのは、これらの要素による「見えない差」があるからです。
物件を選ぶ際には、価格だけにとらわれず、「なぜこの価格なのか？」という視点で背景を読み解くことが、後悔のない選択につながります。

💡「価格の裏にある理由」を丁寧に読み解くことで、本当に価値ある物件選びができます。