はじめに

住み替えを考える際、多くの方が気にするのは「ローンが残っていても家を売れるのか？」という点です。実際、住宅ローンの返済が終わっていない状態でも不動産を売却することは可能ですし、買い替えもできます。しかし、売却と購入のタイミング、ローン残債との兼ね合い、仮住まいの有無など、慎重な判断が求められる場面も多くあります。

この記事では、住宅ローンが残っている状態での住み替えについて、流れや注意点をわかりやすく解説します。買い替えの成功には、正しい知識と計画的な段取りが欠かせません。

1. 売却→購入と購入→売却、どちらが良い？

住み替えには、大きく分けて2つのパターンがあります。それぞれの特徴を以下にまとめます。

2. 住み替えローンとは？

住み替えローンとは、「現在の住宅ローンが残っている状態で新しい住宅を購入するためのローン」です。

たとえば、現在の住宅の売却価格よりも住宅ローン残債の方が大きい場合、通常のローンでは買い替えが困難になります。そこで登場するのが住み替えローンです。これは「新居の購入資金＋旧宅のローン残債」をまとめて借りられる仕組みです。

ただし、借入額が大きくなる分、返済負担も重くなります。また、審査も厳しめで、年収や信用情報、自己資金の有無などが厳しくチェックされます。

3. つなぎ融資と仮住まいの必要性

住み替え時のタイミングによっては、つなぎ融資や仮住まいが必要になる場合もあります。

• つなぎ融資：旧宅の売却代金が入る前に新居の購入代金を支払う必要がある場合、一時的に資金を補うための短期融資です。数ヶ月の利用で済むことが多いですが、金利が高めに設定されていることが一般的です。
• 仮住まい：「売却→購入」で売却が先行した場合、新居の入居までの間に一時的に住む場所が必要となります。引っ越しが2回必要になるなど、手間とコストがかかります。

4. ローン残債と売却価格の逆転リスク

最も注意すべきは、ローン残債が売却価格を上回ってしまうリスクです。

たとえば、住宅ローンの残債が2,500万円あるにもかかわらず、売却価格が2,000万円にしかならない場合、不足分の500万円は自己資金で補う必要があります。

このようなケースでは住み替えローンの活用が選択肢となりますが、それでも借入総額が増えることで、毎月の返済負担が重くなります。

さらに、物件によっては売却に時間がかかることもあり、長期化によるリスクも無視できません。

5. 成功するタイミングの見極め方

住み替えの成功は、タイミングの見極めにかかっています。以下の3点を基準にするとよいでしょう。

• 売却市場が好調な時期：不動産価格が高騰している時期は売却価格が伸びやすく、住み替えに有利です。
• 金利が低い時期：新たなローンを組む際の金利負担が軽減されます。
• 自分のライフステージ：子どもの進学や転勤など、生活イベントに応じてタイミングを見極めることも大切です。

不動産会社に市場動向を確認しつつ、自身の収支やライフプランと照らし合わせて判断しましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても住み替えは可能ですが、いくつかのリスクや注意点があります。

• 「売却→購入」か「購入→売却」か、順序によってメリット・デメリットが異なる
• ローン残債が売却価格を上回る場合、住み替えローンや自己資金で補填が必要
• 仮住まいやつなぎ融資の発生も視野に入れておく
• 不動産価格や金利、ライフイベントなどを踏まえてタイミングを見極める

無理のない計画を立て、信頼できる不動産会社とともに進めることで、住み替えは成功に近づきます。