はじめに

「住宅は人生で一番高い買い物」と言われますが、実は購入にかかる費用は物件価格だけではありません。物件価格の5%〜10%程度の初期費用が別途必要になるため、事前にしっかりと把握しておかないと、予算オーバーになってしまうこともあります。

本記事では、不動産購入時にかかる主な費用について詳しく解説します。物件価格以外にどのようなコストが発生するのかを知っておくことで、より現実的な資金計画を立てることができ、購入後の生活にゆとりを持たせることにもつながります。

1. 主な費用一覧（費用・支払い時期まとめ）

不動産購入時にはさまざまな費用が発生します。以下に、代表的な項目とその目安金額、支払い時期をまとめました。

2. 仲介手数料（物件価格に応じて変動）

不動産会社を通じて物件を購入する場合、仲介手数料がかかります。これは購入が成立した際に支払う成功報酬であり、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

例：物件価格が3,000万円の場合

• 3,000万円 × 3% = 90万円
• 90万円 + 6万円 = 96万円
• 96万円 + 消費税（10%） = 約105.6万円

なお、新築マンションなどで販売会社が売主となっている場合は、仲介手数料が不要となることもあります。事前に確認しておくことをおすすめします。

3. 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

不動産を購入した際には、所有権移転登記や、住宅ローン利用時の抵当権設定登記が必要です。これらには「登録免許税」と「司法書士報酬」がかかります。

登録免許税は物件価格ではなく、「固定資産税評価額」をもとに計算されるため、物件価格より安くなるケースが多いです。税率は不動産の種類（新築／中古、土地／建物）や登記の種類に応じて異なり、住宅用の登記には軽減措置が適用される場合もあります。

手続きは一般的に司法書士に依頼し、報酬は登記の件数や不動産の所在地により変動します。見積もりを事前に確認しておくと安心です。

国税庁「登録免許税の税額表」

4. 火災保険・地震保険

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が必須となります。これは、火災などの災害で建物が損害を受けた際に、ローン返済が困難になるリスクをカバーするためです。一方、地震保険は任意加入ですが、日本は地震大国であるため、多くの人が地震保険にも加入しています。

保険料は、建物の構造（耐火性能）、所在地（地震リスク・火災リスク）、保険金額、補償内容（家財含むか否か）によって変動します。特に木造住宅や都市部では、保険料が高くなる傾向があります。

火災保険は基本的に「風災・水災・盗難」なども補償対象にでき、地震保険は単独では加入できないため、火災保険とセットで契約します。 かつては10年契約が主流でしたが、2022年10月以降、火災保険の契約期間は最長5年に短縮されました。

5. 印紙税（売買契約書・ローン契約書にかかる税金）

不動産を購入する際には、売買契約書や住宅ローン契約書を交わす必要があります。これらの契約書には、法令に基づき印紙税が課され、所定の金額の「収入印紙」を貼り付けて納税する必要があります。

印紙税は、契約書を作成する時点で必要になり、買主が負担するのが一般的です（売買契約書は売主と折半となる場合もあります）。

※ 上記は「不動産の譲渡に関する契約書」に対する印紙税の例です。住宅ローン契約書にも同様に印紙税がかかりますが、金融機関によっては手数料に含まれて処理される場合もあります。
※ 現在は印紙税の軽減措置（令和9年3月31日まで）が適用されており、記載の税額はその措置後の金額です。詳細は国税庁の案内をご確認ください。

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

6. ローン関連費用

住宅ローンを利用する場合、金融機関との契約に際してさまざまな諸費用が発生します。主なものは「ローン保証料」や「事務手数料」などで、金融機関やローン商品によって内容や金額が異なります。

ローン保証料

借入者がローンを返済できなくなった場合に備えて、保証会社が金融機関に代わって返済する仕組みを利用するための費用です。以下の2つの支払い方式があります。

• 一括前払い型：借入時にまとめて支払う方式で、借入額の約2%が目安です。
  例：借入額3,000万円 → 保証料 約60万円
• 金利上乗せ型：初期費用を抑えられる代わりに、適用金利が0.2%程度上乗せされる方式。
  長期的に見ると支払い総額が増える可能性もあるため、事前に試算が重要です。

※ 保証料が不要な「保証料ゼロ型ローン」もありますが、代わりに事務手数料が高額となる場合があります。

事務手数料

金融機関がローン手続きを行う際の手数料で、ローンの種類に応じて支払い方式が異なります。

• 定額型：一律で3万〜5万円程度。ネット銀行などで多く採用されている方式です。
• 定率型：借入額の2%程度（例：3,000万円 × 2% → 60万円）で、保証料込みとされることが多いです。

事務手数料は初期費用の総額に大きく影響するため、保証料との合計額で比較・検討することが重要です。

7. 不動産取得税・固定資産税・都市計画税

不動産を購入・所有することで発生する税金には、「不動産取得税」「固定資産税」「都市計画税」の3つがあります。それぞれの内容と注意点を見ていきましょう。

不動産取得税

不動産を「取得」した際に、一度だけ課される都道府県税です。登記の有無にかかわらず発生し、物件購入後、おおよそ半年以内に納税通知書が届きます。

• 税率：原則4%。土地と住宅については軽減措置により3%が適用されます。
• 課税標準：購入価格ではなく「固定資産税評価額」が基準。
• 新築住宅の軽減措置：建物に対して1,200万円の控除があります。
• 中古住宅：築年数や床面積などの条件により控除額が変動します。

例：課税標準額2,000万円（新築建物）

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している間、毎年課税される市区町村税（都市計画税は一部地域のみ）です。1月1日時点の所有者に対して課税されます。

税額の基準は「固定資産税評価額」で、市町村が決定します。実際の購入価格よりも低くなることが一般的です。

8. 引越し・リフォーム・家具家電などの費用

引っ越し費用

引っ越し費用は、移動距離・荷物の量・時期（繁忙期かどうか）によって大きく変動します。特に3〜4月の引越しシーズンは費用が2倍以上になることもあるため、早めの予約や複数業者の比較が重要です。

• 単身：3万〜6万円
• 家族：10万〜30万円（繁忙期は高騰）

リフォーム費用（中古住宅の場合）

中古物件では、購入後に必要なリフォーム費用を見込んでおくことが重要です。水回りや内装の更新、耐震補強などは見た目以上にコストがかかることもあるため、事前の見積り取得をおすすめします。

• 水回り（キッチン・浴室・トイレなど）：50万〜150万円
• 全面リフォーム（内装・設備・間取り変更など）：300万〜500万円以上

※ 築年数が古い住宅では、構造補強や配管交換など追加費用が発生する場合があります。

家具・家電の購入費

新生活に必要な家具・家電を一式揃える場合、想定以上の出費になることがあります。とくに冷蔵庫・洗濯機・エアコン・テレビなどは高額になるため、優先順位をつけて計画的に購入しましょう。

目安金額：50万〜100万円

• 家具：ベッド、ソファ、ダイニングセット、収納家具など
• 家電：冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、エアコン、テレビなど

まとめ

不動産購入時には、物件価格以外にも多くの費用が発生します。主な費用は以下の4つのカテゴリに分類できます：

• 初期費用：仲介手数料、登記費用、火災保険・地震保険など
• 契約・ローン関連費用：印紙税、ローン保証料、事務手数料など
• 税金：不動産取得税、固定資産税、都市計画税
• 生活準備費：引越し費用、リフォーム費用、家具・家電購入費など

これらをすべて含めると、物件価格の5%〜10%以上のコストがかかることもあります。事前に把握しておくことで、予算オーバーや生活設計の乱れを防ぐことができます。