はじめに

住み替えを検討する際、「家を売ったら税金がかかるの？」と疑問を持つ方は少なくありません。 実は、マイホームの売却で利益（譲渡益）が出た場合、原則として所得税と住民税が課されます。 しかし、一定の条件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を使って、最大3,000万円までの譲渡益を非課税にできる制度があるのです。

この制度を知っているかどうかで、税額が数十万円、時には数百万円も変わってくる可能性があります。 特に住み替えに際して「売却→購入」「購入→売却」の順番によっては控除が受けられないこともあるため、十分な知識と準備が求められます。

この記事では、住み替え時に活用できる「3,000万円特別控除」の仕組みと条件、注意点について、実際のケースに即してわかりやすく解説していきます。

1. 「3,000万円特別控除」とは？

「3,000万円特別控除」は、居住用の住宅（マイホーム）を売却した際に、その譲渡益から最大3,000万円までを控除できる制度です。

たとえば、売却価格が3,500万円で取得費や諸経費を差し引いた譲渡益が800万円だった場合、3,000万円を控除することで課税対象がゼロになり、税金はかかりません。

この特例は非常に強力な節税効果があり、多くの家庭にとって大きなメリットとなりますが、無条件で適用されるわけではありません。

2. 適用の条件とは？

「3,000万円特別控除」を使うためには、以下のすべての条件を満たす必要があります。

• 自分が実際に住んでいた家であること（単なる所有だけでは不可）
• 譲渡の年の1月1日時点で、住まなくなってから3年以内に売却すること
• 配偶者や親族などへの売却ではないこと（名義変更に該当）
• 売却した年、およびその前年・前々年に同じ特例（3,000万円控除、買換え特例、譲渡損の繰越控除など）を使っていないこと

とくに注意したいのが、「住んでいた実績」と「3年以内の売却」という要件です。
長期間空き家になっていた住宅などは、この条件から外れる可能性があるため、事前にしっかり確認しましょう。

詳しい適用条件は、国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）」をご覧ください。

3. 「売却→購入」と「購入→売却」、どちらが有利？

住み替え時の売却と購入の順番は、「3,000万円特別控除」の適用に大きな影響を与えます。

• 売却→購入：現自宅を先に売るパターン。もっともスムーズに控除が使える方法です。
• 購入→売却：新居に引っ越してから旧宅を売却するパターン。
  この場合は、旧宅を「居住用財産」と見なしてもらうために、住まなくなってから3年以内に売却する必要があります。

売却を後回しにする場合、控除の期限が迫る点に注意が必要です。
税務上は「旧宅に住んでいた実績」と「住まなくなった時期」の確認が厳格に求められます。

4. 控除が使えないケースとは？

以下のようなケースでは、「3,000万円特別控除」の適用ができません。

• セカンドハウスや投資用物件を売却した場合
• 家族や親族などへの売却（名義変更とみなされる）
• 相続した不動産を売却したが、自分が住んでいなかった場合
• 売却した年、およびその前年・前々年に同様の特例を使用している場合

共有名義の注意点

住宅が共有名義である場合は、共有者それぞれに3,000万円の控除が適用されます。

たとえば、夫婦で2分の1ずつの共有であれば、合計最大6,000万円（3,000万円 × 2人分）まで譲渡益を控除することが可能です。

ただし、共有者の一方が適用要件を満たしていない場合、その人の持分に対しては控除が使えず、課税対象になります。

そのため、以下のような点をしっかり確認しておきましょう：

• 夫婦ともに実際に居住していたことがあるか
• 過去3年間に特例を利用していないか

5. 控除後の注意点と落とし穴

「3,000万円特別控除」は非常に有効な制度ですが、適用後にも注意すべきポイントがあります。

• 買換え特例など他の特例との併用不可：
  たとえば、譲渡益を全額繰り延べられる「特定居住用財産の買換え特例」とは併用できません。
• 確定申告が必要：
  控除を受けるには、翌年の確定申告での申請が必須です。以下のような書類を準備する必要があります。
  • 登記事項証明書（不動産の所有状況の証明）
  • 住民票の写し（居住実態の確認）
  • 売買契約書や譲渡費用の証明書類　など

また、税制は年度によって変更されることがあります。
特に売却が近い方は、不動産会社や税理士などの専門家に事前確認しておくと安心です。

まとめ

住み替えでマイホームを売却する際、「3,000万円特別控除」を使えるかどうかは、資金計画に大きく影響します。

以下のポイントをしっかり押さえて、税負担を最小限に抑えましょう。

• 3,000万円まで譲渡益が非課税になる強力な控除制度
• 居住用であること、3年以内の売却など細かな適用条件がある
• 投資用・相続物件など適用できないケースもある
• 確定申告や他特例との関係にも十分な注意が必要