はじめに

「名義は誰にすればいい？登記ってなんのために必要？」——住宅購入を考える際、多くの人が一度はぶつかる疑問です。 不動産は高額な資産であり、法的な所有権を明確にするためには「登記」という手続きが不可欠です。 登記や名義の扱いを誤ると、思わぬトラブルや税金の負担に繋がることもあります。

本記事では、不動産購入における登記と名義に関する基本知識を解説し、夫婦での住宅購入時の注意点や登記費用、名義変更のケースなども併せて詳しく紹介します。

1. 登記とは何か？なぜ必要なのか

登記とは、不動産の権利関係を法務局に登録し、公的に明らかにする制度です。
住宅を購入しただけでは、その権利が第三者に認められるわけではありません。登記をすることで、初めてその不動産を「自分のもの」と主張できるようになります。

2. 不動産登記の種類

登記にはいくつかの種類があり、状況に応じて異なる手続きが必要になります。

• 所有権保存登記
  新築の建物に対して、初めて所有権を登記する手続き。建売住宅や注文住宅を購入した場合に行います。
• 所有権移転登記
  売買や贈与、相続などで不動産の所有者が変わる際に行う手続き。中古物件購入や相続時に必須です。
• 抵当権設定登記
  住宅ローンを借りる場合に、金融機関が担保として不動産に設定する権利。ローン完済後には「抵当権抹消登記」が必要です。

3. 登記に必要な書類と手続きの流れ

登記には以下のような書類が必要となります。

• 登記原因証明情報（売買契約書や贈与契約書）
• 登記申請書
• 印鑑証明書（売主・買主双方）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 固定資産評価証明書（登録免許税の算出に必要）

【手続きの流れ】

1. 売買契約締結
2. 必要書類を準備
3. 司法書士に依頼 or 自分で登記申請
4. 登記完了後、登記識別情報（登記済証）を受け取る

※司法書士に依頼する場合は、手続きを一任することが一般的です。

4. 単独名義・共有名義・持分割合の違いと注意点

• 単独名義
  購入者1人の名義で登記。資金も1人で負担した場合に用いられる。夫婦であっても、登記名義は自由に決められる。
• 共有名義
  複数人で所有する場合の登記方法。夫婦や親子などで住宅を共有する際に選ばれる。
• 持分割合
  登記には「どれだけ所有しているか」という比率（例：夫6割・妻4割）を記載。実際の資金負担と一致していないと、贈与税の対象になる可能性があるため注意。

5. 夫婦で家を買うときの名義の決め方

夫婦で住宅を購入する際、名義は慎重に決める必要があります。

• 収入合算
  1人の収入では希望するローン金額に届かない場合、配偶者の収入も合算して借り入れする方法。連帯保証や連帯債務になるケースが多く、ローン契約上は共同責任が発生します。
• ペアローン
  夫婦が別々に住宅ローンを組む方法。登記上は原則それぞれの借入額に応じた持分で登録する必要があります。
• 贈与税の注意点
  夫が全額出資して妻と共有名義にすると、その分を「贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。資金の出どころと登記の整合性が大切です。

6. 登記手続きにかかる費用

• 登録免許税
  不動産の評価額に一定の税率を掛けて算出（例：所有権移転登記は2.0%、所有権保存登記は0.4%など）
• 司法書士報酬
  登記を司法書士に依頼した場合、3万〜10万円程度の報酬がかかります（内容による）。不動産会社が紹介してくれることも多いですが、相見積もりを取るのもおすすめです。

7. 名義変更が必要になるケース

• 相続
  所有者が亡くなった場合、相続人が「相続登記」を行う必要があります。2024年から相続登記が義務化されており、放置すると罰則が課されることも。
• 贈与
  生前贈与などにより名義を変更する場合は「贈与登記」が必要。贈与税の対象となるため、非課税枠を活用しながら慎重に行う必要があります。
• 離婚
  離婚時に不動産の名義を変更する場合、「財産分与による所有権移転登記」が必要。登記変更を怠ると、後のトラブルに発展することがあります。

まとめ：損をしないための登記・名義の基本ルール

不動産購入において、登記や名義の決定は後々の財産管理に大きな影響を与えます。登記の種類や必要書類、費用、夫婦間での名義の扱いなど、正しい知識を持って手続きを進めることが、トラブルや余計な税金を防ぐ第一歩です。

また、ライフイベント（結婚・離婚・相続）によって名義変更が必要になるケースもあるため、日頃から自分の不動産の権利状況を把握しておくことが重要です。住宅購入はゴールではなくスタート。安心して暮らすためにも、登記・名義の知識はしっかり身につけておきましょう。