不動産取得税の仕組みと軽減措置の申請方法

公開日：2025年6月14日

はじめに

マイホームを購入した後、忘れたころに届くのが「不動産取得税」の納税通知書です。あまり耳馴染みのないこの税金ですが、場合によっては数十万円にものぼることがあり、「こんなに取られるなんて聞いてない！」と驚く方も少なくありません。しかし、事前に制度を理解し、正しく軽減措置を申請すれば、負担は大きく軽減されます。

この記事では、不動産取得税の基本的な仕組みから、軽減措置の内容、具体的な申請方法までを丁寧に解説します。これから住宅を購入する方、あるいはすでに購入して通知書が届いた方は、家計を守るためにもぜひ参考にしてください。

💡 不動産取得税の軽減措置は「申請しないと適用されない」のが原則です。知らなかったでは済まされない税金対策、しっかり学んで備えましょう。

1. 不動産取得税とは？その目的と対象

不動産取得税は、住宅や土地などの「不動産」を取得したときに一度だけかかる地方税です。国税ではなく、都道府県に納める税金であり、「不動産を取得した」という行為に対して課税されます。

対象となるのは、以下のようなケースです：

建売住宅や中古住宅を購入した
注文住宅を建築した
土地を購入した
相続以外の方法（贈与、交換など）で不動産を取得した

注意点として、「相続による取得」には課税されませんが、それ以外の取得には基本的に課税されます。新築・中古、個人・法人を問わず、不動産の取得があれば発生する税金だと覚えておきましょう。

2. 税額の決まり方：課税標準と税率のしくみ

不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。

課税標準 × 税率＝不動産取得税

ここでの「課税標準」とは、原則として不動産の「固定資産評価額」を意味します。これは購入金額とは異なり、自治体が定めた評価基準による金額で、一般的には市場価格よりも低めに設定されています。

不動産の種類	原則税率
土地・家屋	4%

なお、税率は法令により定められており、今後の制度変更によって変動する可能性もあります。正確な税額を把握するには、最新の情報を各都道府県の公式サイトなどで確認するようにしましょう。

3. 軽減措置とは何か？新築・中古で異なる控除

不動産取得税には、住宅取得を支援するための「軽減措置」が用意されています。これにより、一定の要件を満たせば税額が大幅に軽減される仕組みです。

新築住宅の場合

新築住宅を取得した場合、建物の課税標準から以下の控除額が差し引かれます：

控除額：1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）
税率：3%

たとえば、評価額1,800万円の新築住宅を取得した場合：

(1,800万円－ 1,200万円) × 3% = 18万円

本来54万円の税額が、軽減措置により18万円にまで減ります。

中古住宅の場合

中古住宅にも軽減措置はありますが、築年数や用途、面積などの要件があります：

控除額：建築年によって異なる（最大で1,200万円）
要件：居住用・自己使用・一定築年数内（例：耐震基準適合など）

昭和57年以降に建てられた物件や、耐震改修済みの物件であれば、多くの場合適用されます。

4. 土地にも軽減がある？住宅とのセット取得がカギ

建物だけでなく、実は「土地」も軽減措置の対象になります。ただし、土地単体で取得した場合は適用されず、一定の条件下で「住宅と合わせて取得した場合」に限って軽減措置が認められます。

以下の要件を満たす場合に軽減措置が受けられます：

土地を先に取得した場合：取得日から3年以内に住宅を建築し、かつ所有者が連続していること
住宅を先に取得・同時に取得した場合：住宅の取得後1年以内に土地を取得していること

軽減される金額は、以下のいずれか高い方が適用されます：

① 150万円 × 税率（3%）＝ 45,000円
② （土地1㎡あたりの固定資産税評価額 ÷ 2）×（住宅の床面積 × 2 ※上限200㎡）× 3%

例えば、土地の固定資産税評価額が1,500万円、土地の面積が150㎡で住宅の床面積が120㎡の場合、①の控除額より②の控除額が大きくなるため、②の計算により30万円の控除が可能となります。住宅用土地の場合は固定資産税評価額が1/2となるため、税額は1500万円 ÷ 2 × 3% = 22万5000円となり、ここから30万円が控除されるため、全額控除となります。

💡土地の軽減措置は「住宅の取得タイミング」と「土地との所有関係」が重要。条件を満たさないと控除を受けられないので、事前確認を忘れずに！

5. 軽減措置を受けるための条件と落とし穴

軽減措置は自動的に適用されるものではなく、「一定の条件」を満たしていて「自ら申請」する必要があります。主な条件は以下のとおりです。

軽減措置の主な条件

自己居住用の住宅であること（投資用不可）
一定の床面積（50㎡以上240㎡以下）を満たすこと
購入から一定期間内に申請すること（都道府県による）

よくある落とし穴

登記や引渡しが遅れたため、申請期限を逃す
二世帯住宅で居住区が分離されておらず、適用外になるケース
土地と建物の名義が異なっていて軽減が受けられない

6. 必要書類と申請方法：期限を逃さないために

不動産取得税の軽減措置を受けるには、都道府県税事務所へ「申告書」を提出する必要があります。提出方法は郵送または窓口持参が一般的です。

主な提出書類

不動産取得税の軽減申告書
登記事項証明書（登記簿謄本）
売買契約書または請負契約書
耐震基準適合証明書・住宅性能評価書
住宅の平面図
住民票の写し
建築確認済証など（新築の場合）

申請期限は通常「納税通知書が届いてから60日以内」とされている場合が多いですが、自治体によって異なるため、必ず確認してください。

7. よくある誤解と失敗例に注意

軽減措置について、よくある誤解や申請ミスを以下にまとめます：

「新築なら自動で軽減される」と思い込んでいた
→ 実際には申請が必要。黙っていても軽減されません。
「中古住宅でもすべて軽減される」と思った
→ 築年数や耐震基準に合致しないと対象外です。
「親が買った土地に家を建てたから軽減されるはず」
→ 名義が違うと軽減不可になるケースも。建物と土地が同一所有者であることが重要です。

8. 不動産取得税はどれくらいかかる？具体例で見る目安

実際の税額のイメージを持ってもらうため、以下に例を示します。

ケース	内容	税額
① 新築住宅（固定資産税評価額2,000万円）	建物控除：1,200万円課税標準：800万円 × 税率3%	24万円
② 中古住宅（固定資産税評価額1,500万円／築15年）	控除：1200万円（築年数要件）課税標準：300万円 × 税率3%	9万円