はじめに：土地の分筆が必要になる場面
土地の相続において、相続人が複数いる場合や、将来的に売却や有効活用を考える場合には、「分筆（ぶんぴつ）」という手続きが必要になることがあります。
たとえば、兄弟で平等に土地を分けたい場合や、土地の一部だけを売却したいとき、あるいは将来の活用方針が異なるときなど、一筆の土地を複数の独立した土地に分けることで、柔軟な対応が可能になります。
しかし分筆には、測量・登記・費用・評価など多くの知識と手間が必要です。相続の場面で分筆を検討する際のポイントを、実務の観点から解説していきます。
1. 分筆とは？測量や登記の基礎知識
分筆とは、登記簿上で1つにまとまっている土地（＝一筆）を、物理的にも法的にも複数に分けて独立した土地として扱えるようにすることです。
具体的には、
- 境界を明確に定めて測量図を作成
- 公図・登記簿に反映するための分筆登記を行う
- 各筆に地番が新たに付与される
といった流れになります。分筆を行うことで、相続人それぞれが単独所有できたり、売却の際に一部だけを売るといったことも可能になります。逆に、分筆をしないと、相続人全員の共有名義となり、処分が難しくなるケースもあります。
2. 費用感とスケジュール（測量士の活用）
分筆には、土地家屋調査士や測量士の協力が欠かせません。土地の正確な位置や面積を測るために「確定測量」が必要となるからです。
おおよその費用感としては以下の通りです：
- 境界確定測量：30万円～80万円（隣接地との立ち合いが必要）
- 分筆登記：10万円前後
- 土地家屋調査士・司法書士報酬：5万円～20万円程度
また、スケジュール的にも境界確定までに2〜3カ月以上かかることが多く、早めの準備が求められます。特に隣接地所有者との調整がスムーズに進まないと、さらに長引く可能性もあります。
3. 地目変更や境界確認の重要性
相続後の土地が「畑」「山林」などである場合、利用目的に応じて地目変更登記が必要になることがあります。住宅用地として売却するには「宅地」への変更手続きが必要です。
また、古い土地や地方の土地では、境界が曖昧なまま使われているケースも珍しくありません。分筆の際には境界杭の確認や設置が必須で、隣接地所有者と立ち合いのうえ「筆界確認書」を取り交わすことも一般的です。
これらの作業を怠ると、後の売却や建築行為ができない、あるいは境界トラブルに発展するリスクがあります。
4. 相続人間の公平性を保つ土地評価の方法
土地を分ける際に避けられないのが「公平性」の問題です。面積だけで単純に分けたとしても、
- 南向きと北向きで価値が異なる
- 道路に面しているかどうかで評価が変わる
- 一方は建築可、一方は建築不可
など、不動産の実勢価値には大きな差がある場合があります。このため、分筆に際しては「不動産鑑定士」「不動産会社」などの第三者評価を取り入れ、客観的な価値をもとに分割案を作成するのが望ましいとされています。
5. 共有を避けるための代償分割や換価分割
「分けにくい」「不公平感がある」土地については、共有にしない方法も検討すべきです。主な方法は以下の2つです：
- 代償分割：1人が土地を取得し、その代わりに他の相続人に現金（代償金）を支払う
- 換価分割：土地全体を売却し、得られた代金を分配する
これにより、物理的に土地を分けずに“経済的な公平性”を保つことが可能となります。特に都市部や活用しやすい土地は、共有状態を避けるのが合理的な選択になることも多いです。
6. 売却時のポイントと分筆後の資産価値
分筆した土地を売却する際には、次のようなポイントに注意が必要です：
- 分筆後の各区画に接道義務が満たされているか（建築基準法42条）
- 水道・ガス・下水道などのインフラが引き込めるか
- 将来の買い手にとって利便性のある形か
分筆のやり方によっては、「売れない土地」「使えない土地」が生まれてしまうこともあります。また、区画ごとの評価額も再計算され、一括で売るよりも安くなることもあれば、高くなる場合もあります。
こうした評価は、仲介業者や不動産鑑定士と相談のうえで、慎重に進める必要があります。
まとめ：分筆は“公平”と“資産価値”を両立させる鍵
土地の相続における分筆は、単に「面積を分ける」だけでなく、法的・経済的・感情的なバランスをとる複雑な作業です。測量や登記、評価や分配方法、そして売却後の活用可能性まで、総合的に設計する必要があります。
特に、安易な共有や“とりあえず放置”は、後に大きなトラブルを引き起こすリスクがあります。分筆はそのリスクを最小限に抑え、資産としての価値を最大限に引き出すための有効な手段です。
相続発生前の段階から準備を進めることで、スムーズな分筆と円満な相続が実現できます。専門家の力も借りつつ、公平かつ将来を見据えた資産戦略を立てましょう。
